압구정 현대아파트 재건축 최대 암초

압구정 현대아파트 재건축, 2조6000억 '토지 지분 논란'…재건축 발목 잡히나?

 

서울 강남의 대표적 고급 주거지, 압구정 현대아파트 재건축이 토지 소유권 문제로 큰 암초를 만났습니다. 서울시와 대형 건설사(현대건설·HDC현대산업개발)가 조합원이 아닌 상태에서 대지 일부 지분을 보유하고 있는 사실이 드러나면서, 재건축 추진에 제동이 걸릴 가능성이 커지고 있습니다.

💥 문제의 발단: 대지 지분이 100%를 초과?

 

서울 압구정동 3구역(현대 1~7차, 10·13·14차 포함)은 현재 재건축을 위한 조합 추진위원회를 구성하고 1대1 재건축을 준비 중입니다. 

 

그런데, 최근 드러난 문제는 바로 재건축 대상 대지의 소유권 구조였습니다.

문제가 되는 현대 3·4차 단지의 대지(총 9개 필지) 중 일부가 조합원이 아닌 서울시, 현대건설, HDC현대산업개발 명의로 등기돼 있던 것입니다.

 

소유주 면적 지분율 시가 추정

 

서울시 4,655㎡ 11.4% 약 3,500억 원
현대건설·HDC현대산업개발 약 29,368㎡ 72.1% 약 2조 원 이상

 

 

 

 

최근 기사 보면 압구정 3구역 현대아파트 소유권 분쟁 예정 대지지분 가치가 무려 3조원이라고 하기도 합니다. 

 

평당 2억원으로 단순 계산한 것이다 보니 실제로는 다를 수도 있겠지만

확실한 것은 수조원대 규모의 토지 소유권 분쟁은 압구정 현대아파트 재건축 사업에 호재는 절대 아니라는 것입니다.

 

가장 큰 문제는 이들 지분을 합치면 전체 지분이 100%를 초과한다는 점입니다. 실제로 압구정동 465번지 토지등기부에는 "공유 지분의 합이 1을 초과"라는 문구가 적혀 있습니다. 이 구조에서는 재건축 관련 인허가(관리처분인가 등) 절차 진행이 원천적으로 어려워질 수밖에 없습니다.

🏗️ 왜 이런 일이 벌어졌을까?

조합원들은 1970년대 아파트 분양 당시의 토지 소유권 정리가 제대로 되지 않았던 것이 이번 사태의 배경이라고 주장합니다. 당시 현대건설이 조합원에게 넘기지 않은 땅을 서울시에 기부채납하면서 등기 구조가 꼬여버렸다는 것입니다.

당시의 주택 공급 및 건설 방식은 지금과 많이 달랐고, 아파트 단지 전체를 일괄 개발하면서 정확한 대지 지분 정산 없이 준공·분양이 이뤄진 사례가 간혹 있었습니다.

⚖️ 소송 불가피…재건축 일정 '먹구름'

현재 압구정 3구역 재건축 조합은 서울시 및 현대건설·HDC현대산업개발 측과 소송 등 법적 절차를 검토 중입니다. 하지만 사안이 단순한 실수로 보기에는 애매한 만큼, 지분 경정등기만으로는 해결이 어려울 가능성이 높습니다.

 

더욱이 서울시가 보유한 땅은 국유재산법상 시효취득 대상이 아니기 때문에 조합 측이 '20년 점유'로 소유권을 주장하는 것도 불가능합니다.

법적 다툼이 길어질 경우, 재건축 추진은 수년 이상 지연될 가능성이 제기되고 있으며, 기존 조합원의 재산권 행사에도 차질이 예상됩니다.

💬 전문가 의견
김예림 법무법인 심목 대표변호사:

"명백한 등기 오류라면 경정등기로 정리할 수 있지만, 소유권이 불명확할 경우에는 소송을 통해서만 해결이 가능합니다."

이준일 경희대 회계세무학과 교수:

“자산 누락은 기업의 내부 회계 시스템 신뢰도에 문제를 드러낸다. 현대건설이 토지를 보유하고 있으면서 장부에 기재하지 않았다면, 향후 소송에서 법적 권리 주장의 근거도 약해질 수 있다.”

🔍 결론: 재건축은 멀고 소송은 가깝다

압구정 3구역 재건축은 강남 부동산의 바로미터로 불릴 정도로 시장의 이목을 끌고 있습니다. 그러나 이번 토지 지분 분쟁은 단순한 행정착오 수준을 넘어서는 복합적 문제로 보입니다.

재건축을 바라는 주민들 입장에서는 법적 정리가 신속하게 마무리되길 바랄 테지만, 지분 정산 및 소유권 확정이 길어지면 사업 전반이 지연되고, 분양 및 입주 계획에도 영향을 미칠 수밖에 없습니다.

앞으로의 핵심은 조합, 서울시, 건설사 간 합의 또는 법원의 판단입니다. 정비사업이 본궤도에 오르기 위해서는 이 복잡한 ‘지분 퍼즐’을 얼마나 빨리 풀어낼 수 있느냐가 관건이 될 것입니다.

 

 

 

 

 

 

지금 현대건설 시가총액이 약 7조 4720억원인데요.

 

압구정 현대아파트 재건축 대지지분에 대한 평가가 이루어진 후 장부에 반영된다면 순자산이 크게 오를 것으로 예상됩니다. 

 

혹은 추후 시공사 선정 시 현대건설이 우위에 설 수도 있을 겁니다.

 

거의 빼박캔트로다가 현대가 시공사 선정이 될 가능성이 크죠.

 

그런데 어떻게 보면 더 문제는 현대건설 소유분이 아니라 서울시 소유분이 될 텐데 공무원 집단하고 협의한다는 것은 어떻게 보면 난이도가 확 올라갈 겁니다.