마성광 60%가 상승 거래 - 집값 상승 지속 되는 이유

9.7 공급 대책이 불러온 나비효과: 마포·성동·광진 '비강남 한강벨트' 집값 상승의 이유

 

부동산 시장에 다시 활기가 돌기 시작했습니다. 특히 서울의 ‘비강남 한강벨트’로 불리는 마포, 성동, 광진구의 아파트 시장이 뜨겁습니다. 잇따른 규제 강화에도 불구하고 이들 지역의 집값이 심상치 않은 상승세를 보이고 있는 이유는 무엇일까요? 

최근 발표된 9·7 공급 대책이 의도치 않게 ‘막차’ 수요를 자극하면서 매물 잠김 현상을 심화시키고 있기 때문입니다. 

오늘은 마·성·광 지역의 집값 상승을 견인하는 복합적인 요인들을 심층적으로 분석해보고자 합니다.

매물 잠김 현상, 마성광 집값 상승 가장 핵심 1차 원인

 

마포, 성동, 광진 지역의 집값 상승을 논할 때 가장 먼저 짚고 넘어가야 할 핵심 원인은 바로 극심한 매물 부족입니다. 부동산 빅데이터 플랫폼 '아실'에 따르면, 2025년 연초 이후 성동구 아파트 매물은 44.6%나 감소해 서울에서 가장 높은 감소율을 기록했습니다. 광진구(-35.2%)와 마포구(-27.6%) 역시 매물 감소 폭이 매우 컸습니다.

 

 

이는 단순히 매매 수요가 활발해서 나타난 현상이 아닙니다. 6·27 대출 규제 이후 집주인들이 이사할 집을 찾기 어려워지면서 매물을 거둬들이기 시작했습니다. 또한, 부동산 경기가 다시 살아날 것이라는 기대감에 호가를 높이는 집주인들이 늘면서, 시장에는 저렴한 매물이 씨가 마르고 신고가를 경신하는 고가 매물만 남게 되었습니다. 이러한 매물 잠김 현상이 가격 상승의 1차적인 원인인 것입니다.

9.7 공급 대책, 규제 전 '막차' 수요를 자극하다 - 마성광 집값 상승 요인

정부가 발표한 9·7 공급 대책에는 시장의 매수 심리를 자극하는 여러 내용이 포함되어 있습니다. 특히 시장의 뜨거운 감자로 떠오른 것은 바로 토지거래허가구역(토허구역) 지정 권한 확대와 주택담보인정비율(LTV) 강화 조치입니다.

현재 서울에서 강남 3구(강남, 서초, 송파구)와 용산구는 이미 토허구역으로 묶여 갭투자가 불가능합니다. 그런데 국토교통부 장관에게도 토허구역 지정 권한이 부여되면서, 시장에서는 다음 규제 지역으로 마포, 성동, 광진구가 유력하게 거론되고 있습니다. '규제 지역'으로 묶이면 갭투자가 어려워지고, LTV가 40%로 낮아져 대출 가능 금액이 줄어들 수 있다는 불안감이 확산되면서, 매수자들이 규제가 적용되기 전 서둘러 매수하려는 심리가 강해졌습니다.

특히 마·성·광 지역은 강남 3구보다 상대적으로 저렴한 10억~20억 원대의 아파트가 많아, 대출 규제에도 불구하고 실거주 목적의 수요가 꾸준히 유입되는 곳입니다. 9·7 공급 대책 발표 이후 이 지역의 저가 매물이 빠르게 소진되고, 신고가 거래가 속출하는 현상은 이러한 ‘막차’ 수요가 얼마나 강력한지 보여주는 단적인 예입니다.

서울 전체 집값 상승에 따른 '갈아타기' 수요 유입 마성광 가격 끌어올리다

마지막으로, 올해 서울 아파트 가격이 전반적으로 상승하면서 ‘갈아타기’ 수요가 증가한 것도 마·성·광 지역의 집값 상승에 기여하고 있습니다. 서울 내에서 상급지로 이동하려는 수요자들이 강남 3구보다는 상대적으로 접근성이 좋은 마·성·광 지역으로 눈을 돌리면서, 이들 지역의 수요가 더욱 탄탄해지고 있습니다.

실제로 마포, 성동, 광진 지역의 집합건물 매수자 중 지방 거주자 비중은 올해 초 18%에서 9월 약 11%로 감소했습니다. 이는 외부 수요보다는 서울 내부의 ‘갈아타기’ 수요가 이들 지역의 집값 상승을 견인하고 있음을 시사합니다.

마·성·광 집값, 앞으로의 전망은?

현재 마포·성동·광진 지역의 집값 상승은 매물 부족과 규제 강화에 대한 불안감이 맞물린 결과로 볼 수 있습니다. 전문가들은 규제만으로는 집값을 잡기 어렵다는 지적을 내놓고 있습니다. 오히려 규제는 거래를 위축시키고 매물 잠김을 심화시켜 가격 하락을 막는 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서 단순히 규제를 강화하기보다는 다주택자 매물을 시장으로 유도할 수 있는 정책이 필요하다는 목소리가 커지고 있습니다. 규제 완화를 통해 다주택자가 보유한 주택을 시장에 내놓도록 유도하거나, 지방 부동산 시장의 경쟁력을 강화하여 서울 집중 현상을 완화하는 근본적인 대책이 마련되지 않는 한, 마·성·광 지역을 비롯한 서울 한강벨트의 집값 불안정은 당분간 지속될 가능성이 높습니다.

이번 포스팅이 마포, 성동, 광진 지역의 부동산 시장을 이해하는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 정부의 규제와 시장의 반응, 그리고 이들 지역의 가격 추이를 지속적으로 모니터링하며, 현명한 투자 판단을 내리시기를 바랍니다.