가족 간 부동산 거래, 저가 양도 절세 전략에 숨겨진 세금 폭탄

가족 간 부동산 거래, 저가 양도 절세 전략에 숨겨진 세금 폭탄

 

부동산 절세 전략 중에 ‘가족 간 저가 거래’ 이야기를 한 번쯤은 들어보셨을 겁니다.

특히 부모가 자녀에게 집을 시세보다 저렴하게 넘기면 증여세를 피하면서 절세할 수 있다는 식의 조언도 종종 등장하죠.

그런데 정말 그럴까요?

실제로는 잘못된 절세 전략으로 인해 양도소득세와 증여세를 동시에 맞는 경우도 허다합니다.

오늘은 가족 간 부동산 거래, 그 중에서도 저가 양도의 함정과 절세 팁에 대해 자세히 정리해드리겠습니다.

👨‍👩‍👧 가족간 부동산 거래 왜 할까요?

부모가 자녀에게 싸게 집을 파는 이유는?

 

최근 몇 년간 공직자 청문회에서도 자주 언급되는 이슈 중 하나가 ‘자녀에게 주택을 저가 양도한 사례’입니다.

한때는 위장전입이나 다운계약서 작성이 문제였다면, 요즘은 이런 ‘합법적 거래’가 논란이 되는 경우도 많죠.

사실 이러한 가족간 부동산거래는 자산가 입장에서는 충분히 고려해볼 수 있는 절세 전략입니다.

다주택자 규제가 워낙 강하다 보니, 세금 부담을 줄이기 위해 집을 자녀에게 넘기고자 하는 수요가 늘고 있는 상황입니다.

 

다만 그냥 그대로 증여하면 증여세가 워낙 높기 때문에 '싸게' 파는 방법을 선택하는 것입니다.

 

특히 아래와 같은 배경이 이런 흐름을 키웠습니다.

 

다주택자 양도세 중과세

종합부동산세 중과세

증여 취득세 중과세

다주택 보유 리스크

이런 부담을 줄이기 위해 "차라리 시세보다 싸게 자녀에게 파는 게 낫다"는 판단을 하는 거죠.

 

⚠️ 문제는 세법이 그렇게 쉽게 놔두지 않는다는 점

부동산은 자유롭게 사고팔 수 있는 자산입니다.

부모가 자녀에게 싸게 팔든, 자녀가 비싸게 사든, 사법적으로는 전혀 문제가 없습니다.

 

가족간 부동산거래 자체를 막을 방법은 사실 없는 것입니다.

 

저가양도 역시 마찬가지입니다.

그런데 세법에서는 이걸 다르게 봅니다.

“정상적인 거래가 아니다” 라고 판단되면, 부당행위로 간주하고 세금을 무겁게 부과할 수 있습니다.

이를 ‘부당행위계산의 부인’이라고 하죠.

쉽게 말하면:

부모가 자녀에게 시세보다 싸게 집을 팔면

→ 부모는 양도소득세 폭탄
→ 자녀는 증여세 추가 과세

거래 한 번에 세금이 두 번 부과되는 셈입니다.

 

추가적으로 자녀가 부동산을 취득할 자금에 대한 증빙이 부족할 수 있습니다.

 

부모님 주택을 취득하려는 돈까지 부모님에게 빌렸다면 과세관청에서 더욱 까다롭게 볼 수 있습니다.

 

📌 가족간 부동산거래 어떤 조건이면 세금이 부과될까?

세법에서는 다음 두 가지 조건 중 하나라도 충족하면 문제가 될 수 있다고 봅니다:

시가와 거래가액의 차이가 3억 원 이상일 경우

시가 대비 5% 이상 차이가 나는 경우

이런 경우 부모는 양도소득세를 시가 기준으로 계산하게 되고,
자녀는 차액에서 일정 금액(시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액)을 뺀 금액에 대해 증여세를 내야 합니다.

🔍 예를 들어 볼까요?

시가 10억 원짜리 아파트를

자녀에게 6억 원에 팔았다면

차액 4억 원 발생 → 양도세+증여세 대상 가능성 있음

❓이건 이중과세 아닌가요?

 

“부모도 세금 내고, 자녀도 세금 내면 이중과세 아닌가요?”

이런 의문 많이들 하시죠.

하지만 법적으로는 전혀 다른 종류의 세금입니다.

부모가 내는 양도소득세 → 자산을 팔아서 생긴 소득에 대한 세금

자녀가 내는 증여세 → 시가보다 싸게 샀기 때문에 생긴 ‘공짜 이익’에 대한 세금

이 두 세금은 과세 논리가 다르기 때문에, 이중과세로 보지 않습니다.

헌법재판소와 대법원도 이를 적법하다고 판결했어요.

🧩 그렇다면 절세는 어떻게 해야 할까요?

절세 전략은 무조건 ‘세금 덜 내는 법’이 아니라, 리스크를 줄이면서 효율적으로 자산을 이전하는 방법이어야 합니다.

 

다음은 제가 부동산 실무 경험과 세무 전문가들의 조언을 통해 정리한 가족 간 거래 절세 팁입니다.

✅ 1. 시가 기준을 명확히 하자

세금 계산은 시가를 기준으로 이루어집니다.

아파트라면 실거래가나 KB시세, 호가 등 공신력 있는 기준을 참고하세요.

모호한 경우에는 감정평가를 받아 정확한 시가를 산정하는 것도 방법입니다.

 

보통 감정평가를 많이 선호합니다. 

 

✅ 2. 양도세 중과 유예기간을 활용하자

현재 정부는 다주택자 양도세 중과세를 유예해주고 있는데요. 

 

1년 단위로 계속 하고 있는데 언제 끝날지 모릅니다.

이 기간 내에 주택을 자녀에게 양도하면, 중과 없이 기본세율로 과세되기 때문에 절세 효과가 더 큽니다.

단, 유예 이후에는 중과세율이 적용되므로 타이밍이 핵심입니다.

 

물론 현재 1주택자인 부모님이 자녀에게 해당 주택을 팔 때는 1주택 비과세를 이용할 수 있으니 상관 없습니다.

✅ 3. 증여세 과세 범위를 체크하자

특수관계인 간 거래에서는 차액이 모두 증여세 대상은 아닙니다.

시가와 거래가액의 차액에서 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 뺀 나머지만 증여로 봅니다.

이 허용 범위를 잘 활용하면 절세 효과를 얻을 수 있어요.

✅ 4. 정부 공제제도를 같이 활용하자

현재 혼인·출산과 관련한 증여재산 공제 제도가 존재합니다.
예를 들어 혼인 시 5천만 원, 자녀 출산 시 1천만 원(최대 2천만 원) 공제 혜택이 있죠.
가족 간 자산 이전 시 이런 제도를 함께 고려하면 실질 세부담을 줄일 수 있습니다.

 

🔚 양도세까지 같이 고려하셔야 최종 세금을 줄일 수 있습니다.

가족 간 부동산 거래는 생각보다 복잡한 세무 문제를 안고 있습니다.

“싸게 팔면 절세된다”는 단순한 접근은 큰 세금 리스크를 불러올 수 있습니다.

특히 부모가 집을 자녀에게 넘길 때는 다음 세 가지를 꼭 기억하세요:

거래가격 vs 시가 차이를 확인하자

양도자와 양수자 모두 세금이 발생할 수 있다

세법 변경 및 유예기간을 체크하자

절세는 결국 타이밍과 설계입니다.
전문가와 상담을 통해 내게 맞는 안전한 전략을 세우는 것이 가장 중요합니다.